El título constitutivo de su comunidad

El título constitutivo de las comunidades es una cuestión que genera ciertas dudas en muchos propietarios acerca de los acuerdos que implican su modificación, y del cuórum necesario para llevar a cabo dichas modificaciones.

En primer lugar conviene explicar que el título constitutivo es la escritura de división en propiedad horizontal donde consta:

– La definición del edificio: en la que se describe el inmueble. En caso de discrepancia entre la descripción contenida y la realidad, prevalece la realidad.

– Identificación y extensión de cada piso o local y sus anejos, como garajes o sótanos.

Cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios, y en caso de no llegar a acuerdo por laudo o resolución judicial. Se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación al total del inmueble, su emplazamiento y uso que se presuma.

Elementos comunes y privativos: teniendo en cuenta que existen también elementos comunes de uso privativo como pueden ser las terrazas de los pisos áticos, sin dejar de ser consideradas un elemento común .

El título constitutivo debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad junto con los Estatutos, si se quiere que sean oponibles frente a terceros.

Toda modificación en el edificio como la nueva construcción de plantas, o división o agrupación de pisos, traen consigo la modificación del título constitutivo que debe estar adecuado a la nueva realidad.

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¿Pero qué cuórum sería necesario para llevar a cabo la modificación del título constitutivo?

Tal y como establece la LPH en su artículo 5 se precisa unanimidad, aunque existe una particularidad en cuanto a la construcción de nuevas plantas o cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o regeneración y renovación urbana. Estas actuaciones si tienen carácter obligatorio y son impuestas por una Administración Pública, no requiere por tanto el acuerdo previo de la Junta.

Otras disposiciones que puede contener el título constitutivo.

En el título constitutivo también pueden incluirse otras estipulaciones, como son las reglas de constitución y el uso o destino del edificio, el uso de sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, gobierno, seguros, conversación, reparaciones….

Pero si un propietario quisiera que su vivienda pase a tener uso de un negocio ¿necesita la unanimidad del resto de propietarios de la comunidad?

En cuanto al uso o destino de los pisos o locales, que pueden estar contenidos en el título, el propietario puede variar su uso o destino, salvo que esté expresamente prohibido por los Estatutos de la comunidad. Por tanto, este cambio de destino no implica alteración del título constitutivo ni que se requiera consentimiento de ningún tipo del resto de propietarios.

En GEACO Administración de Fincas, estamos encantados de atenderles y resolver todas las dudas que puedan plantearse en su comunidad, y les recordamos que contratar a un buen administrador colegiado es garantía de una buena gestión de su comunidad.
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