Las reparaciones en la comunidad

Las reparaciones en la comunidad, ¿deben ser consentidas por la Junta o por el Presidente?

 

En este artículo escrito gracias a la colaboración en nuestro blog de la Administración de Fincas en Madrid TuFinca® se tratará la cuestión de quién debe consentir las obras y reparaciones en las comunidades, pregunta que ronda por la cabeza de muchos propietarios y a lo largo de nuestra trayectoria nos han realizado en múltiples ocasiones.

 

Reparaciones urgentes en la comunidad

En el caso de que se trate de una reparación urgente, la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 20 recoge las facultades del administrador de la finca entre las que se encuentra la de “disponer las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios”.

Por lo tanto queda clara la facultad del administrador para aceptar las reparaciones y medidas urgentes siempre y cuando informe al Presidente o a los Propietarios en la Junta.

Quien adopta la medida será el administrador, lo demás es un deber de información o bien al Presidente o bien a la Junta, de tal forma que con informar sólo al presidente legalmente sería suficiente, aunque recomendamos informar también a la Junta.

Si no existe el cargo de administrador, el Presidente asumirá las funciones de aquél, como indica el artículo 13.5 de la LPH: “Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”.

Es importante poner de manifiesto, tal y como recuerda esta sentencia  que la actuación en elementos comunes a uno de los comuneros está prohibida por las reglas generales del Código Civil y por el 7.1 de la LPH párrafo segundo: “en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”

Aunque la sentencia precisa: “Ciertamente en determinados supuestos muy concretos, y atendiendo a circunstancias de urgencia comprobadas, alguna doctrina jurisprudencial ha permitido que, ante la pasividad de la comunidad, y sin que sea preciso acudir a otras vías por la perentoriedad de las circunstancias, se pueda actuar de tal modo.”

 

¿Qué se entiende por obra urgente?

La sentencia del 1 de septiembre de 2015 de la Audiencia Provincial de Burgos define lo que se comprende bajo el concepto de urgencia:

“como señala la SAP Zaragoza de 16 de noviembre de 2005, se refiere a actuaciones que no permiten demora y que sean concretas y especificas, a lo que ha de añadirse la finalidad de evitar un perjuicio inminente.”

Añadiríamos que se entiende por urgencia  la alteración de la seguridad en el edificio o el perjuicio o posible perjuicio a un propietario que no tenga el deber legal de soportar (artículo 7.1 y resumen da la jurisprudencia). Los problemas de impermeabilización y humedades también entran dentro del concepto de urgencia.

 

Reparaciones obligatorias, las necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios comunes.

La mayoría de las obras o reparaciones además de ser urgentes serán necesarias para el buen mantenimiento o conservación del inmueble. En el caso de que sean necesarias para el mantenimiento del edificio se da una particularidad:

Con la nueva reforma de la LPH que entró en vigor en el 28/06/2013 estas obras tendrán carácter  obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios. Otra cosa será el deber de informar a la Junta.

Es decir este tipo de obras son incluso de un nivel de cumplimiento mayor que las urgentes y su incumplimiento conlleva sanciones en la vía administrativa como determina el artículo 10.2 b)

Tanto el equipo de GEACO Administración de Fincas, que desarrolla  su labor profesional en Sevilla, como TuFinca ®, que gestiona comunidades en Madrid, atenderemos encantados las dudas que puedan surgirles sobre las obras o reparaciones en las comunidades de propietarios. Recuerden que si buscan una Administración de Fincas económica, seria y eficaz somos su mejor elección.

 

Javier Espín Granizo,

Abogado y Administrador de Fincas

 

 

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